危老都更Q&A

簡單來說都市更新辦理程序分為三個階段，第一個是擬訂更新事業概要，要確定更新單元的範圍。第二階段是擬訂更新事業計畫，重點是確定都更案的實施者、建築設計內容、容積獎勵還有財務計畫等等。第三階段就是擬訂權利變換計畫，要做的事情有權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列。

1.公辦都更
實施者是中央或直轄市、縣（市）主管機關。
通常可以自行實施或委託都市更新事業機構成為實施者來主導這起都更案。
資金來源為政府機構。

2.民辦都更
實施者是擁有一定比例土地及合法建築物所有權的「建商」。
通常會委託都更事業機構主導。
資金來源為建商本身。

3.自辦都更
實施者是擁有土地及合法建築物所有權的「一般民眾」所自行組織。通常分為「自辦（經政府立案後成為合法的都市更新會法人組織）」或「委辦（不組織更新會）」兩種。
通常委託都更事業機構或都更公司、建設公司來主導。
資金來源多半來自銀行借貸或自行籌備。

依據更新條例第 67 條規定，更新地區內之土地及建築物，稅捐減免可區分如下：

1.更新期間地價稅減免更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。

2.更新後對土地與建築物之地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅減免
(1)更新後地價稅及房屋稅減半徵收 2 年。
(2)重建區段範圍內更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，房屋稅減半徵收 2 年期間內未移轉者得延長至喪失所有權為止或 10 年為限。
(3)權利變換取得之土地建物，更新後第一次移轉減徵土地增值稅及契稅 40%。
(4)不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅 40%。
(5)實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元改領現金者，免徵土地增值稅。
(6)實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。
(7)原所有權人與實施者間，因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅及契稅 40%。

此外，位於更新地區之都市更新事業，由股份有限公司組織之都市更新事業機構擔任實施者或依更新條例第 12 條經公開徵求提供資金並協助實施都市更新事業之股份有限公司，其資金投入部分給予營利事業所得稅之抵減依據更新條例第 70 條規定辨理。

實施者向市政府申請都市更新報核，必須取得超過法定門檻的同意比例，所有權人簽了同意書就表示納入同意比例內。

1.有兩張：
在申請都市更新事業概要及事業計畫這兩個階段時，分別需要簽署同意書。

2.法定效力：
簽訂同意書後，就產生了權利義務關係，一定要「簽名」與「蓋章」，簽訂同意書前，應審慎檢視實施者所告知之都市更新辦理之權利義務與計畫內容，充分了解後再行簽訂。

同意書的效力只在於認定「同意」或「不同意」參與都市更新，如有要加註的條件，建議與實施者另行協商。

3.如何撤銷同意書：
事業概要或事業計畫同意比例計算時點，以向市政府申請報核時為準。
在事業概要或事業計畫還沒送到市政府申請報核前，你都可以隨時向申請人或實施者表達撤銷同意書。
一旦事業計畫送到市政府申請報核後，你如不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，是可以在公開展覽期滿前，撤銷同意書。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，則無法撤銷。
審議過程中，能提具法院判定，符合民法第88條、第89 條、第92 條規定之被詐欺、脅迫等情事或雙方合意撤銷者，則不計入同意比例。

為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益，政府特制定「都市更新條例」。

要成就一都市更新成功的案例，首先，應慎選建設公司，挑選有品牌、有經驗、有能力的建設公司，最好有足夠的資本額作為後盾。第二，都更的流程與法令冗長又複雜，政府的行政流程應該再縮短。第三，遇到違建、畸零地或釘子戶的問題，政府公權力一定要介入協調或處理，否則都更重建根本無法有效推動。

都市更新的方式面臨了大大小小的問題存在，住戶整合的問題、利潤的分配問題及釘子戶的公權力問題，除了住戶要有共識外，建商在求得應有利益的同時，也應該多加一份社會的責任心，再加上政府的輔導與適時介入，都更才能水到渠成。

辦理都市更新會產生相關費用，包含稅費、房產登記費、估價費、拆除及興建建物施工費用、產權登記等細項，經委託建商辦理都更後，此等花費之總和將由建商先墊支，於都市更新完成後再從土地所有權人分配領回的房產價值中扣除成本，便稱為「共同負擔」。

若是自行成立都市更新會，自辦都更者，則需要土地所有權人自行籌措或向銀行融資等方式來募集經費，此種都更方式便不在「共同負擔」專有名詞範圍內。

實施者的定義，依都市更新條例款規定：「係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體」。實務上大多以建設公司、土地開發公司擔任實施者為主，少數由地主自行籌組都市更新會，擔任重建社區之任務。在都市更新相關法令中，實施者除應辦理相關公聽會及各階段計畫書送審等事宜外，亦對於土地及建築物產權移轉、補償金或權利金發放、相關稅捐抵減及申請建築執照等重建事宜，有明確規範應盡之義務責任，因此更新案成功與否，實施者所扮演的角色極具重要。

更新案涵括的層面甚廣，包含更新前地主更新意願的調查、所有權人的整合，更新計畫報核後相關審議及計畫內容修改，乃至權利計畫發佈實施後產權移轉、權利配回等事項，不僅涉及各專業領域間（都市計畫、建築設計、景觀設計、不動產市場分析、不動產估價、財務分析、營建工程、土地登記及權利變換）協調整合，更在更新範圍內所有權人（參與者及不參與者）、政府機關及都市更新委員會間肩負起溝通協調之功能。因此實施者的角色位處地主及政府之間，如地主有更新上之問題，應先與實施者溝通釐清，實施者若不理會時，則可向市府尋求幫助，反之，若政府機關或都市更新審議委員會有政策上之指示或決議事項，實施者應向地主詳盡地說明，以達都市更新公開、公平、公正之原則。